Diseñar una vivienda, un local comercial, una ampliación o un proyecto inmobiliario no consiste solamente en desarrollar una buena propuesta arquitectónica. Para que un proyecto pueda construirse, regularizarse y posteriormente obtener su recepción municipal, es fundamental considerar desde el inicio la normativa urbanística y la gestión ante la Dirección de Obras Municipales (DOM).
En ARQADIA Arquitectura abordamos los proyectos de manera integral, combinando diseño arquitectónico, desarrollo técnico y gestión municipal, con el objetivo de transformar una idea en un proyecto viable y correctamente tramitado.
La Dirección de Obras Municipales es el organismo encargado de revisar y tramitar distintas actuaciones relacionadas con edificaciones, subdivisiones, urbanizaciones y otras materias reguladas por la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza.
Dependiendo de las características del proyecto, pueden existir distintas tramitaciones, tales como:
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo mantiene formularios diferenciados para obras nuevas, ampliaciones, alteraciones, modificaciones de proyecto y recepciones definitivas, entre otras actuaciones.
Por esta razón, cada propiedad debe ser analizada individualmente antes de definir el camino de tramitación.
Uno de los errores más frecuentes es diseñar primero y revisar la normativa después.
Una propuesta puede funcionar perfectamente desde el punto de vista arquitectónico, pero presentar dificultades para su aprobación si no fueron consideradas previamente variables como:
uso de suelo, sistema de agrupamiento, rasantes, distanciamientos, antejardines, altura máxima, coeficientes de constructibilidad, ocupación de suelo, densidad, estacionamientos, accesibilidad universal o condiciones específicas establecidas por el instrumento de planificación territorial correspondiente.
Por eso, antes de avanzar con el diseño definitivo, en ARQADIA buscamos identificar las condiciones que pueden afectar el proyecto.
Esto permite desarrollar arquitectura con mayor certeza desde las primeras etapas y reducir modificaciones posteriores.
El primer paso consiste en comprender el terreno o propiedad existente.
Dependiendo del proyecto, revisamos antecedentes municipales, planimetría disponible, certificados, permisos anteriores, recepciones y documentación relacionada con el inmueble.
En proyectos existentes, esta etapa puede ser especialmente importante, ya que una propiedad puede haber tenido ampliaciones, modificaciones o intervenciones desarrolladas a lo largo de los años.
Antes de consolidar una propuesta arquitectónica analizamos las principales condiciones urbanísticas que afectan al proyecto.
Esto permite establecer qué es posible desarrollar y cuáles son las restricciones que deberán incorporarse al diseño.
Con estos antecedentes comienza el diseño.
Se estudian aspectos como:
El objetivo es encontrar un equilibrio entre diseño, funcionalidad, presupuesto, normativa y posibilidades reales de construcción.
Una vez definida la arquitectura, el proyecto avanza hacia su desarrollo técnico.
Según su escala y características, puede ser necesario coordinar diferentes especialidades, por ejemplo:
Una coordinación temprana disminuye incompatibilidades entre proyectos y permite generar documentación más consistente.
Una vez preparado el expediente correspondiente, se realiza el ingreso ante la Dirección de Obras Municipales.
La gestión municipal no consiste únicamente en presentar documentos. Durante el proceso pueden existir observaciones que requieren análisis, correcciones, antecedentes adicionales o coordinación con otros profesionales.
El MINVU mantiene actualmente formularios y procedimientos específicos para las distintas actuaciones ante las Direcciones de Obras Municipales y circulares destinadas a interpretar la aplicación de la normativa urbanística.
Nuestro trabajo considera acompañar el proyecto durante este proceso hasta alcanzar el objetivo establecido para cada encargo.
El permiso de edificación autoriza la ejecución de las obras comprendidas en el proyecto aprobado.
Posteriormente, una vez ejecutadas las obras y cumplidas las condiciones correspondientes, debe gestionarse su recepción definitiva.
El MINVU contempla procedimientos diferenciados de recepción según se trate, entre otros casos, de obra nueva, ampliación, alteración, reconstrucción o reparación.
La recepción municipal resulta especialmente relevante porque acredita administrativamente la culminación del proceso correspondiente a las obras aprobadas.
Por eso recomendamos considerar la permisología desde el comienzo del proyecto y no cuando la construcción ya se encuentra terminada.
También desarrollamos proyectos relacionados con edificaciones existentes.
En estos casos, primero se deben revisar los antecedentes disponibles para determinar qué fue aprobado originalmente, qué se encuentra construido actualmente y qué procedimiento resulta aplicable.
Dependiendo de cada situación, el camino puede involucrar una regularización, un permiso de ampliación, una alteración, una modificación de proyecto u otra actuación municipal.
No todas las construcciones existentes pueden abordarse de la misma manera, por lo que la revisión previa de antecedentes es fundamental antes de definir una estrategia de regularización.
Cuando una propiedad comienza a utilizarse para una actividad diferente de aquella autorizada originalmente, puede ser necesario estudiar un cambio de destino y otras exigencias asociadas al nuevo uso.
En proyectos comerciales, oficinas, clínicas, locales, restaurantes u otros equipamientos, además del diseño arquitectónico pueden intervenir exigencias relacionadas con:
Por eso es recomendable evaluar estos antecedentes antes de arrendar, comprar o transformar una propiedad para un determinado negocio.
En ARQADIA entendemos la arquitectura como un proceso completo.
No buscamos únicamente generar imágenes atractivas o planos de una propuesta. Nuestro objetivo es desarrollar proyectos que puedan avanzar desde una idea inicial hasta una solución arquitectónica técnicamente desarrollada y compatible con su proceso de aprobación.
Trabajamos en proyectos de distintas escalas:
Viviendas · Ampliaciones · Regularizaciones · Proyectos comerciales · Cambios de destino · Condominios · Subdivisiones · Fusiones · Masterplan · Proyectos inmobiliarios · Permisos de edificación · Recepciones municipales
Si estás evaluando construir, ampliar, regularizar una propiedad o desarrollar un proyecto comercial, una revisión inicial puede ayudarte a identificar las posibilidades y restricciones del terreno antes de invertir en el desarrollo completo.
En ARQADIA Arquitectura podemos acompañarte desde el estudio inicial y diseño arquitectónico hasta el desarrollo técnico y la gestión ante la Dirección de Obras Municipales.
Cuéntanos tu proyecto y revisemos cuál es el mejor camino para desarrollarlo.
ARQADIA Arquitectura
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